שוקלים להשקיע בנדל"ן מניב? ישנם שלושה פרמטרים בסיסיים שעל כל משקיע לבדוק כדי להעריך את טיב ההשקעה ואת כדאיות העסקה.
לכל סוג נכס מניב ישנם מאפיינים הייחודיים רק לו, ובהתאם לכך, הן רמת התשואה והן רמת הסיכון עשויות להיות שונות באופן מהותי.
אז מהם שלושת הפרמטרים עליהם אנו ממליצים לא לפסוח לעולם?
מיקום
נדל"ן דורש מומחיות מקומית, יצירתיות וידע מגזרי ואזורי מעמיק. זה דורש הבנה של השכונות, האוכלוסייה, כלכלתם ההתנהגותית והאזורים עם פוטנציאל השבחה גדול (לדוגמא: בניית אוניברסיטה חדשה בקרבת הנכס, תכניות פיתוח ע"י העירייה וכד').
כלל אצבע:
נסו להתרכז במיקומים עם ביקושים קשיחים לשכירויות (סמוך לאוניברסיטאות, חברות הייטק ענקיות וכד') כדי להפחית את הסיכון שהנכס יעמוד ריק ולהגדיל את פוטנציאל המכירה.
מיקומים פופלריים עם קהל יעד (שוכרים) איכותי. זכרו, לעיתים הזול הופך ליקר.
גישה נוחה לתחבורה ציבורית (קווי מטרו, קווי טראם, אוטובוסים וכד').
חישוב פוטנציאל התקבולים
בגישתנו הכללית, אנו מאמינים בניתוח עסקאות באופן שמרני ותמיד מחשבים את צפי דמי השכירות העתידי ואת צפי סכום המכירה העתידי לפי מחירים אותם ניתן יהיה להשיג ע"י מתווך נדל"ן מתחיל, ושזה עדיין יעמוד ביעדי ההשקעה שלנו.
טיפ: אנו רואים אין ספור הצעות השקעה בדירות המיועדות להשכרה יומית (AirBnB, Booking וכד'), שלעניות דעתנו הינן הצעות המגלמות סיכון מסויים עקב תלות בהצלחת חברה אחרת וברגולציה המקומית שעשויה להשתנות. חשוב להבהיר, אנו לא פוסלים השקעה המיועדת להשכרה בטווח קצר - אך מאמינים שחשוב לנתח את כדאיות העסקה לפי שכירות ארוכת טווח, ובמידה והנכס עובר תהליך השבחה - להתאים את התכנון האדריכלי כדי שיתן מענה גם לשוכרים מקומיים בשכירות ארוכת טווח כ"תכנית מגירה".
חשוב לזכור, המפתח ליצירת תזרים או להגדלתו נמצא כמעט כולו בגורם שמנהל את הנכס בפועל. ניהול טוב ונכון בידי גורם מומחה בתחומו, גורם מקצועי ומנוסה מגדיל את הסיכוי להעלאת התזרים מהנכס ולהעלאת שווי הנכס.
סוג נכסים מיוחד
אנו מתמקדים בנכסים בעלי ערך מוסף - מה זה אומר?
התמקדו בנכסים מניבי תשואה עם פוטנציאל לשיפור תשואה משמעותי באמצעות שינוי אקטיבי של דרכי הניהול וכמובן, שיפוץ הנכס.
לרוב, התכנית שלאחר הרכישה כוללת שינוי מפרטי הנכסים ושיפוצם, שידרוג הסכמי שכירות, שילוש מודלי שכירות שונים על מנת לשפר את שיעורי התפוסה והתשואה, הפחתת העלויות השוטפות וכד.
ולסיכום תמיד זכרו, שפוטנציאל תשואה גבוה מגיע יד ביד עם סיכון גבוה ולכן חשוב לאזן ביניהם ולהתאים את ההשקעה למטרות והאסטרטגיה האישית שלך.
נורת אזהרה: אל תתפתו למחירים אטרקטיביים לכאורה או לתשואות מנופחות כפי שחברות רבות מפרסמות או יותר גרוע, מבטיחות.